BAKI, 25 may — Sputnik. "Göydələnlər" Bakıya təkcə yaraşıqlı modern şəhər imici gətirmədi. Onun gətirdiyi bəlaların fonunda bu zahiri gözəllik və modernlik nədir ki?!
Biz bu yazıda həmin binaların sənədləşdirilməsində və idarə olunmasında yaranan problemlərə toxunacağıq. Çünki standartlara uyğun gəlmədiyindən, binalar müvafiq Dövlət Komissiyası tərəfindən qəbul olunmur və onlara mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən qeydiyyat şəhadətnamələri verilmir.
Vətəndaşlar mənzilləri tikinti şirkətindən adi müqavilə ilə alırlar. Amma sonradan onu satmaq qərarına gəlsələr, qeydiyyat şəhadətnaməsinin olmaması ciddi problem kimi ortaya çıxır. Yaxud da aylıq xidməti ödənişlər elə yüksəkdir ki, bəzən sakinlərin bu ödənişləri etməyə maddi gücləri çatmır. Onlar öz evlərində kirayənişin kimi yaşayırlar.
"Bina tikilib başa çatdıqdan sonra binanı təhvil vermirlər"
Sputnik bu məsələlərlə bağlı Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin (BŞİH), bu sahənin ekspertinin və tikinti şirkətlərinin mövqeyini öyrənib.
BŞİH sənədləşmə probleminə görə günahı birmənalı şəkildə yeni binaları tikən şirkətlərin üzərinə atıb: "Şirkətlər, Mənzil Tikinti Kooperativləri (MTK) bina tikmək üçün tələb olunan sənədləri, layihələri İcra Hakimiyyətinə təqdim edib müvafiq icazəni alırlar. Binanı tikirlər, satırlar, külli miqdarda pul qazanırlar. Amma bina tikilib başa çatdıqdan sonra binanı təhvil vermirlər".
"Onlar qeydiyyat üçün dövlətə rüsum, həm də əldə etdikləri gəlirdən dövlət büdcəsinə vergi ödəmək istəmirlər. Həmçinin, onlar bütün standartlara cavab verən layihələr təqdim edib icazə sənədi alsalar da, sonradan o layihələrdə öz bildikləri kimi dəyişikliklər edirlər. Bilirlər ki, binaları bu şəkildə heç kəs qəbul etməyəcək" — deyə BŞİH yetkilisi bildirib.
Binaların idarə olunmasına gəlincə, BŞİH yetkilisi deyib ki, bu, binanın payçılarının öz aralarında həll edəcəyi məsələlərdir. Binanın sahibi bilavasitə dövlət olmadığından, dövlət orqanları idarəetmə məsələlərinə qarışmır.
"Sakinlər MTK rəhbərlərini binanın idarəetməsindən uzaqlaşdıra bilərlər"
Əmlak Bazarı İştirakçıları İctimai Birliyinin (ƏBİİB) icraçı direktoru Ramil Osmanlı Sputnik-ə bildirib ki, 2006-cı ildən bu günə qədər Bakı şəhərində 1350-dən artıq yeni yaşayış binası inşa olunub. Onların təqribən 70-%-də bu gün sənəd problemləri var: "Paytaxtda 800 binada, ortalama rəqəm götürsək, 80 minə yaxın mənzil var. Onların əksəriyyətində yaşayış mövcuddur, amma sənədləri yoxdur".
O, qeyd edib ki, mənzillərin sənədləşməməsi bu gün həmin binalarda alqı-satqı zamanı müqavilələrin dəyişməsinə, şirkətlərin sakinlərdən əlavə pul tələb etməsinə gətirib çıxarır. Bu da 3-5 min, bəzi yerlərdə isə hətta daha çox əlavə pul deməkdir.
2016-cı ilin yanvarın 1-dən vergi qanunvericiliyində mənzillərin vergiyə cəlb olunması ilə bağlı yeni qaydaların qüvvəyə mindiyini xatırladan Osmanlının sözlərinə görə, həmin qaydalara görə Bakı 12 zonaya ayrılıb: "Həmin zonalara görə əmsallar müəyyənləşdirilib. Həmin əmsallara əsasən, 1 kv metr üçün ödəniləcək verginin baza hissəsi 15 manat müəyyən olunub. Alqı-satqı zamanı həmin o 15 manat hər kvadrata vurulur. Bu, şəhər mərkəzindəki məsələn, 100 kv metrlik mənzil üçün 6 min manat, şəhər ucqarlarında isə 1200-1500 manat civarındadır".
"Dövlət hər il bu binalardakı alqı-satqı əməliyyatlarından vergi və rüsum şəklində əldə ediləcək külli miqdarda vəsati itirir. Çünki alqı-satqı əməliyyatları notarial qaydada aparılmır, onun reyestri həyata keçirilmir, qeydiyyatı yoxdur. Ona görə də vergi orqanlarının, Vergilər Nazirliyinin alqı-satqıya nəzarət etmək imkanlar məhduddur. Həmin məbləğlər müxtəlif formada MTK rəhbərləri tərəfindən camaatdan alınır", — deyə R.Osmanlı əlavə edib.
Ekspert deyib ki, sənədləşmənin yaratdığı əsas problemlərdən biri də idarəetmə ilə bağlıdır: "Azərbaycan qanunvericiliyində çoxmənzilli binaların idarə edilməsi forması Mənzil Məcəlləsində öz əksini tapır. Amma MTK-lar sakinlərə həmin idarəetmə formalarından hər hansı birini tətbiq etməyə imkan vermir. MTK-larda yaşayanlar həm də payçı hesab olunurlar. Binaların idarə edilməsində payçı, istehlakçı hüquqlarının kobud şəkildə pozulması baş verir. MTK rəhbərləri sakinlərdən "kommunal ödəniş" adı altında əlavə pul tələb edirlər. Bu, əslində xidmətə görə ödənişlərdir: liftlərin, binanın həyətindəki digər qurğu və avadanlıqların saxlanması, təmiri, orada olan komendantların, mühafizənin əməkhaqlarının ödənilməsi və s. Yığılan xidmət haqlarının müəyyən hissəsi həmin işlərə sərf olunur, çox hissəsi isə MTK rəhbərlərinin cibinə gedir".
R. Osmanlının sözlərinə görə, idarəetmə zamanı tətbiq olunan rüsumlar MTK rəhbərləri tərəfindən müəyyənləşir və sakinlərdən bu rüsum bəzi hallarda zorla alınır: "1 kv metrə görə 30-40-50 qəpik, bəzən 1 manata qədər pul tələb olunur. Bu, 100 kv metrlik mənzil üçün 30-100 manat ödəniş deməkdir. Şəhərin mərkəzində daha yuxarı ödənişlər var. Halbuki Azərbaycan qanunvericiliyinə görə, payçılar MTK-lardan aldıqları mənzillərin pulunu tam şəkildə ödəyiblərsə, onlar mükliyyətçi hesab olunurlar və idarəetmədə iştirak etmək hüququna malikdirlər. Onlar MTK rəhbərlərini binanın idarəetməsindən uzaqlaşdıra bilərlər. Hazırda mülkiyyətçilərin bu hüquqlarını təsbit və bərqərar edəcək hər hansı dövlət qurumu mövcud deyil. Bu da bu günün ən aktual problemlərindən biridir".
"Əksər problemlərin günahkarı icra hakimiyyətidir"
ƏBİİB rəhbəri bu gün yaranan problemlərin böyük əksəriyyətində BŞİH-in günahkar olduğunu deyib: "BŞİH əksər hallarda bu problemləri bilərəkdən yaradır. Əvvəla müqavilələrin əksəriyyətində mənzillərin sənədləşdirilməsi bəndi öz əksini tapır. İkincisi, mənzil tikintisi, sənədləşmə nöqteyi-nəzərindən 3 mərhələdən ibarətdir. Hər üç mərhələ bilavasitə BŞİH-dən gəlib keçir. Burada ayrı-ayrı dövlət qurumlarından verilən sənədlər toplusu var. FHN-dir, Arxitektura və Şəhərsalma Komitəsidir, "Azərsu", "Azəriqaz", "Azərişıq" və s.-dən alınan texniki şərtlərlə bağlı sənədlərdir. Amma hər üç mərhələdə də sənədi təsdiq edən təşkilat BŞİH-dir. Tikintiyə icazəni də BŞİH verir, ikinci mərhələdə inşaat pasportunu da BŞİH verir, üçüncü mərhələdə tikinti nişanını da BŞİH verir. Əgər hər üç mərhələni MTK rəhbəri, yaxud da sahibkar, keçibsə, bu zaman BŞİH nə üçün o binanın istismarına icazə verməməlidir?".
Ekspert bildirib ki, BŞİH rəsmiləri bilərəkdən bəzi hallarda o idarələrlə bağlı məsələlərə göz yumurlar: "Əlavə ödənişlər tələb etməklə və s-lə sahibkarları məcbur edirlər ki, onlar bəzi sənədləri toplamasınlar, bəzi sənədlərdən yan keçsinlər. Sonda da bu problem ortaya çıxır ki, tikinti başa çatdıqdan sonra sahibkar müraciət edir, BŞİH də deyir ki, "sənin filan sənədin mövcud deyil". Əgər həmin sənədi tikinti dövründə yalnız rüsum ödəməklə həll etmək mümkün idisə, tikinti başa çatdıqdan sonra mümkün deyil. Çünki müvafiq orqanlar bunun üçün əlavə vəsait tələb edirlər. Bu da nəticə etibarilə belə problemlərə gətirib çıxarır".
R. Osmanlı bu problemlərdən çıxış yolunu bilavasitə dövlət başçısının məsələyə müdaxiləsində görür: "Çünki aidiyyəti orqanlar məsələni maksimum uzadaraq öz mənfəətləri üçün istifadə etməyə çalışırlar. Bu problem kütləvi xarakter daşıdıqca, sosial problemə çevrilməkdədir. Əgər Prezident müdaxilə etsə, bu problem öz həllini tapa bilər. Əks təqdirdə bu problemin həlli mümkün görünmür".
Dövlət başçısının bu sahədəki fərmanlarının, tapşırıqlarının icra olunmamasına toxunan ekspert deyib ki, Prezident hesabatlarla işləyir. Ancaq onun hesabatlarda əks olunan məlumatların nə dərəcədə doğru olub-olmadığını araşdırmaq imkanları məhduddur.
"Kütləvi şikayətlər olmalıdır ki, müvafiq orqanlara verilən tapşırıqların icra olunmadığı ortaya çıxsın. Bu problemlər ona görə həll olunmur ki, əksər hallarda Prezident Aparatına edilən şikayətlər aidiyyatı qurumlara yönləndirilir. Aidiyyəti qurumlar da ya o şikayətləri araşdırmır, ya da tam olaraq problemin mənbəyini bildikləri üçün onun üzərindən keçirlər. Bu məsələlər KİV-də müntəzəm işıqlandırılmalı, Prezidentin diqqətinə çatdırılmalıdır", — deyə R.Osmanlı bildirib.
"Rəsmi qurumlar bizdən o qədər "haqq" tələb edir ki…"
Sputnik mövzu ilə bağlı bir neçə MTK rəhbərinə müraciət etsə də, onlar mediaya hər hansı açıqlama verməkdən imtina ediblər. Bildiriblər ki, bu məsələlərlə bağlı suallar müvafiq dövlət qurumlarına ünvanlanmalıdır, nəinki onlara.
"Sənədləşmə ilə bağlı şərtlər çox ağırdır. Bizdən küllü miqdarda haqq tələb edirlər. Biz binanın tikintisindən nə qədər qazanırıq ki, onun da bir hissəsini dövlətə vergi verək, bir hissəsini də icra hakimiyyətinə haqq?! Binanın icazəsini alanda, sənədləri toplayanda o qədər qanunsuz tələblər irəli sürürlər ki, biz də məcburən o tələblərə boyun əyirik", — deyə Xətai rayonu, General Şıxlinski küçəsində bina inşaatı ilə məşğul olan, adının çəkilməsini istəməyən problemli MTK-lardan birinin rəhbəri Sputnik-in əməkdaşına bildirib.
Onun sözlərinə görə, təkcə bina tikintisi üçün torpaq sahəsi alanda, onu MTK-ya dövlət qiymətindən dəfələrlə baha satırlar: "FHN-dən tutmuş "Azərsu"ya qədər hər bir qurumdan standartlara texniki uyğunluqla bağlı sənəd alırıq ki, icra hakimiyyəti layihəni qəbul eləsin. Özü də o sənədlərin heç biri havayı başa gəlmir. Bina tikilib mənzillər sahiblərinə təhvil veriləndən sonra bizim işimiz bitir. Qoy dövlət özü maraqlı olsun, sahibkara belə ağır şərtlər qoymasın, məmurlar rüşvət istəməsin, biz də qaydalara əməl edək. Bəzən bizi sonradan ilkin müqavilənin şərtlərinə əlavə tələblər irəli sürməkdə günahlandırırlar. Amma bir də görürsən, tikinti gedən müddətdə materialların, xidmətlərin qiymətləri qalxdı, devalvasiya getdi. Onda sahibkar o ziyanın altından necə çıxmalıdır?!".
O qeyd edib ki, yeni binalarda xidmət haqqları xarici ölkələrlə, məsələn, qonşu Türkiyə ilə müqayisədə o qədər də çox deyil. "Binanı tikən istəyir ki, xidmətləri də özü təşkil etsin və burda da ona xeyir qalsın. Binaları idarə etmək sizə asan gəlməsin. Hər bir çatışmamazlığa görə, sakinlər dövlətin deyil, məhz MTK sədrinin qapısını döyürlər" — deyə MTK sədri əlavə edib.
