BAKI, 29 dekabr — Sputnik. Mülki Məcəllədə dəyişikliklər edilib. Sputnik Azərbaycan-ın məlumatına görə, qanun layihəsi daşınmaz əmlaka sərəncam verilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin aparılması sahəsində fəaliyyətin təkmilləşdirilməsi, notariusla daşınmaz əmlakın dövlət reyestri arasında əlaqələrin elektron informasiya sistemləri vasitəsilə daha çevik qurulması, eləcə də tikilməkdə olan (tikintisi başa çatmayan) binaların tərkib hissələrinin (mənzillərin) alqı-satqısı prosesinin tənzimlənməsi məqsədi ilə hazırlanıb.
Mövcud qanunvericilik tikintisi başa çatmayan binaların tərkib hissələrinin (mənzillərin) alqı-satqısı, həmin binalarda mənzil əldə edən şəxslərin mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı ilə bağlı məsələləri dəqiq tənzimləmədiyinə görə bu sahədə çoxlu çatışmazlıqlar, o cümlədən mənzillərin eyni zamanda bir neçə şəxsə satılması və s. kimi sui-istifadə halları yaranır.
Bu çatışmazlıqların aradan qaldırılması üçün tam bir mexanizm yaradılır. Bu mexanizmin əsas hissəsi mənzillərin vətəndaşlara satılmasına qədərki proseduralardan ibarətdir. Bunlar aşağıdakılardır:
— Tərkib hissələrdən ibarət binanın (çoxmənzilli binaların) tikintisinin həyata keçirilməsi üçün tikinti aparılacaq torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun olması;
— Daşınmaz əmlakın tərkib hissələrinə (mənzillərə) mülkiyyətçinin (tikinti aparılmasına icazə almış şəxsin) mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması (bunun üçün mülkiyyətçi tərəfindən daşınmaz əmlakın tərkib hissələrinə dair bölünmə planı tərtib edilir, həmin plan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada təsdiq edildikdən sonra mülkiyyətçi bölünmə nəticəsində yaranan payların (mənzillərin və ya binanın tərkib hissələrinin) hər birinə mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasını təmin edir. Çoxmənzilli binanın tikintisinə icazə almış şəxs (mülkiyyətçi) həmin tərkib hissələrinə (mənzillərə) mülkiyyət hüququnu daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə aldırdıqdan sonra onlar barəsində sərəncam verə (sata) bilər.
Tikintisi başa çatmayan çoxmənzilli binalarda mənzillərə sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr (müqaviləyə dair tələblər 144-1.5-ci maddədə göstərilmişdir) notariat qaydasında təsdiqlənməli və əldə edən şəxslərin xeyrinə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində təminat qeydi aparılmalıdır. Təminat qeydinin aparılmasının xüsusiyyətləri Mülki Məcəllənin 147-ci maddəsi ilə müəyyən olunur.
147-ci maddədə nəzərdə tutulan "qabaqcadan qeydiyyat" institutu Almaniyanın təcrübəsi nəzərə alınmaqla təkmilləşdirilərək "torpaq sahəsi barədə təminat qeydi" institutu olaraq formalaşdırılıb.
Tikiləcək binada mənzillərin satılması zamanı torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi satılan mənzilin bağlı olduğu torpaq sahəsi barədə alıcının xeyrinə təminat qeydini notarius və daşınmaz əmlakın dövlət reyestri vasitəsilə aparacaq. Bu zaman təminat qeydi şəffaf şəkildə, elektron qaydada, mülkiyyətçilərin reyestrə birbaşa müraciəti olmadan həyata keçirilir, məmur-vətəndaş əlaqələri minimuma endirilməklə mülki dövriyyə zamanı dələduzluq və sui-istifadə hallarının qarşısı alınır.
Təminat qeydi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı vaxtdan yaranır. Təminat qeydinin elektron qaydada aparılması notariusların reyestrə birbaşa çıxışını təmin edir və notariusun təminat qeydi ilə bağlı reyestrdən istənilən sənədi əldə etmək imkanı yaranır.
Xeyrinə təminat qeydi aparılmış şəxsə hüquq verilir ki, o öz mənzili ilə əlaqədar hüquqlarını və öhdəliklərini yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisini məlumatlandırmaqla notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə əsasında üçüncü şəxsə ötürə bilsin. Bu da çoxmənzilli binalarda mənzil əldə edən şəxslərin mənzili özgəninkiləşdirmək istəyi olduqda onu daha rahat və tikintini həyata keçirən şəxsdən asılı olmadan satmaq imkanını nəzərdə tutur.
Dəyişikliklər tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında yaranan münasibətlərin (müqavilənin) xarakterini də müəyyən edir. Bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətlərdir. Belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır.
Qanun layihəsinin vacib üstünlüklərindən biri də tikintisi başa çatmayan binadan mənzil alan alıcının üzərinə mənzilin alış qiymətini tikintisi başa çatmazdan əvvəl tam şəkildə ödəmək öhdəliyinin qoyula bilməməsi ilə bağlıdır. Bu zaman ödəmələr müqavilələrdə ayrı mərhələ və hissələr nəzərdə tutulmayıbsa bu Məcəllənin 770-1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş şərtlər nəzərə alınmaqla və tikintinin mərhələləri üzrə hissələrlə həyata keçirilməlidir.
Dəyişikliyə görə, Məcəlləyə aşağıdakı məzmunda 648.3-cü maddə əlavə edilib: "648.3. Alqı-satqı müqaviləsinin predmetini digər müddaəlarla yanaşı, tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində tərkib hissələrin bağlı olduğu paylar təşkil edirsə, alıcının üzərinə həmin payların alış qiymətini tikinti başa çatmazdan əvvəl tam şəkildə ödəmək öhdəliyi qoyula bilməz. Bu zaman ödəmələr bu Məcəllənin 770-1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş şərtlər nəzərə alınmaqla vətikintinin mərhələləri üzrə hissələrlə həyata keçirilməlidir.".
Bu Məcəllənin 770-1.1-ci və 770-1.2-ci maddələrində nəzərdə tutulan müqavilələrdə ayrı mərhələ və hissələr nəzərdə tutulmayıbsa, alış qiymətinin (muzdun) ödənilməsi tikintinin mərhələləri üzrə hissələrlə aşağıda göstərilən faizlərdən çox olmamaq şərti ilə aparıla bilər:
torpaq-qazma işlərinin başlanılmasından sonra — müqavilə məbləğinin 30 faizi;
tikilinin yan və daxili divarları, dam örtüyü hazır olduqdan sonra — müqavilə məbləğinin 10 faizi;
dam səthlərinin və navalçaların (novların) qurulması işləri başa çatdıqdan sonra — müqavilə məbləğinin 8 faizi;
istilik təchizatı sistemlərinin quraşdırlması başa çatdıqdan sonra — müqavilə məbləğinin 3 faizi;
su xətlərinin çəkilməsi başa çatdıqdan sonra — müqavilə məbləğinin 3 faizi;
elektrik xətlərinin çəkilməsi başa çatdıqdan sonra — müqavilə məbləğinin 3 faizi;
pəncərələrin quraşdırılması (şüşələrin taxılması da daxil olmaqla) başa çatdıqdan sonra — müqavilə məbləğinin 10 faizi;
daxili suvaq (malalama) işləri başa çatdıqdan sonra — müqavilə məbləğinin 6 faizi;
birdən artıq tərkib hissəsi olan binada birdən artıq tərkib hissəyə xidmət edən sahələrin döşəmələri hazır olduqdan sonra — müqavilə məbləğinin 3 faizi; fasad işləri başa çatdıqdan sonra — müqavilə məbləğinin 10 faizi;
su anbarı da daxil olmaqla, binaya xidmət edən və binadan ayrıca inşa edilən obyektlərin tikintisi başa çatdıqdan sonra — müqavilə məbləğinin 9 faizi;
bina tam hazır olduqdan və onun istismarına icazə verildikdən sonra — müqavilə məbləğinin 5 faizi.
Qeyd edək ki, dəyişikliklər Milli Məclisin dekabrın 15-də keçirilən plenar iclasında səsə qoyularaq qəbul edilib.
