Nigar İsgəndərova, Sputnik Azərbaycan
BAKI, 6 sentyabr — Sputnik. 25 yanvar 2019-cu il tarixində Azərbaycan Respublikasının Prezidenti İlham Əliyev "Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə vermə mexanizminin yaradılması" haqqında fərman imzaladı. Belə bir fərmanın imzalanmasında əsas məqsədlərdən biri şəxsi vəsaiti yetərli olmayan vətəndaşların yaşayış sahələrinə tələbatının ödənilməsidir. Artıq fərmana müvafiq olaraq, Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən müəyyən addımlar atılıb. Belə ki, fond tərəfindən vətəndaşlara daha operativ xidmət göstərilməsi və şəffaflığın artırılması üçün ASAN xidmət mərkəzləri ilə əməkdaşlıq da əldə olunub. Cari ilin sonunadək isə mexanizmin fəaliyyətə başlaması nəzərdə tutulur. Təklif olunan qaydalara əsasən, satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsi üzrə ödəmələr aylıq əsasla sabit pul məbləğində və fondun elektron sistemi vasitəsi ilə həyata keçiriləcək. Yaşayış sahəsinin dəyəri və kirayə müqaviləsinin müddətindən asılı olaraq aylıq ödənişlərin məbləği dəyişə bilər. Qaydalara əsasən aylıq ödənişin tərkibinə yaşayış sahəsinin və fondun vəsaitlərini cəlbetmə dəyəri, ayrılan ehtiyatlar, fondun yaşayış sahəsini saxlaması, sığortalaması və idarəetməsi ilə bağlı xərclər daxildir.
Belə kirayə mənzilləri əldə etmək istəyən şəxslər üçün xüsusi qaydalar da nəzərdə tutulub. Bu mənzillərdən yalnız Azərbaycan Respublikasının vətəndaşları faydalana bilərlər. Həmin mənzillər isə 3-25 il müddətinə verilir. Əsas tələblərdən biri budur ki, həmin evləri almaq üçün müraciət edən şəxslərin məhkumluğu, banka borcu olmamalıdır. Əsas tələblərdən digəri isə həmin şəxsin yaşının 60-dan yuxarı olmaması ilə bağlıdır. Tam kirayə mənzil haqqı ödəndikdən sonra həmin mənzil vətəndaşın mülkiyyətinə veriləcək.
Alıcılarla yanaşı bazara çıxarılan təkliflər - yaşayış sahələri ilə bağlı qaydalar da müəyyən edilib. Bu qaydalara əsasən, satma öhdəliyi olan kirayəyə 2013-cü ildən sonra inşa edilən və tikintisi tam başa çatan, mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınan, su, qaz, elektrik enerjisi ilə təmin olunan təmirli mənzillər və yaşayış evlərinin verilməsi nəzərdə tutulub.
Amma hələlik belə kirayə evlərlə bağlı bəzi nüanslar qaranlıq olaraq qalır. İqtisadçı-ekspert Rəşad Əliyev Sputnik Azərbaycan-a verdiyi açıqlamada bu cür qaranlıq qalan mətləblərə aydınlıq gətirməyə çalışıb. Ekspert sözügedən layihənin müəyyən üstünlükləri ilə digər layihələrdən seçildiyini vurğulayıb. Onun sözlərinə görə, bu üstünlüklərdən biri də mənzillərin ilkin ödənişi ilə bağlıdır:
"Adi ipoteka ödənişlərində ilkin ödəniş 15-20 faiz idisə, bu cür mənzillərin satışında ilkin olaraq aylıq ödənişin 12 misli qədərində vəsaitin ödənilməsi tələb olunur. İlkin ödənişin aşağı olması, bundan başqa proqnozlara əsasən kirayə qiymətinin digər ipotekaların aylıq qiyməti ilə müqayisədə aşağı olması müsbət haldır. Lakin hələlik qiymətlərlə bağlı nəsə demək, tezdir. Çünki aylıq ödənişlərlə bağlı məlumat yoxdur".
Ekspert belə düşünür ki, adi ipoteka kreditlərində faiz dərəcələri nəzərə alınırsa, burda da müəyyən faizlərin olacağı ehtimalı var. Bu amil isə ödənişlərin digər ipoteka kreditləri ilə təxminən eyni olacağını proqnozlaşdırmağa əsas verir. Belə olarsa, o zaman əhəmiyyətli bir fərqin olmayacağını proqnozlaşdırmaq olar. Bundan başqa, İpoteka Fondu mənzilləri alaraq onları kirayə verəcək. Sözsüz ki, fond da bu mənzilləri müəyyən qiymətə əldə edəcək. Yəni o pul Fond üçün göydəndüşmə olmayacaq.
Rəşad Əliyev belə kəskin fərq gözləmir. Mənzillərin necə alınması isə onun fikrincə, sual doğurur: "Əslində hansı mənzillərin satışa çıxarılacağı sual doğurur. Maraqlıdır, bu evlər fond tərəfindən tikilərək satışa çıxarılacaq, yoxsa alıcılardan alınaraq kirayə veriləcək? Müxtəlif kombinasiyalar olduğundan və konkret mexanizm haqda bir açıqlama verilmədiyindən, nəsə demək çətindir. Fondun şəhərin canına düşərək baza üçün bu cür mənzillər yığacağı da inandırıcı deyil".
Bu cür mənzillərə tələbatın yüksək olması isə qaçılmazdır. Ekspertin sözlərinə görə, bu heç də yaxşı əlamət deyil. Məsələn, 10 min nəfərə 100 mənzil veriləcəksə, bu sosial mənada o qədər də effektli olmayacaq.
Mənzillərin qiymətlərinə gəldikdə isə ehtimallar belədir: "Mənzillərin kirayə qiymətləri evlərin durumu, yerləşdiyi yerdən, otaqların sayından asılı olaraq dəyişiləcək. Bu mənzillərin İpoteka Fondu tərəfindən necə və haradan alınması, hansı əraziləri əhatə edəcəyi də sual doğurur. Hələlik suallar cavablardan daha çoxdur".
Fonddan isə Sputnik Azərbaycan-ın suallarına cavab olaraq bildirilib ki, hələlik bu mənzillərin qeydiyyatına başlanılmayıb: "Bu prosesin ilin sonunadək başlanılması nəzərədə tutulur. Kirayə mənzillər Bakı, Bakı ətrafı, Abşeron rayonu və Sumqayıt şəhərində verilməsi nəzərdə tutulur. Lakin bu mənzillərin qeyd olunan yerlərdə konkret hansı ərazilərdə yerləşdirilməsi ilə bağlı isə məlumat yoxdur."
Fond hesab edir ki, bu proqramın əsas üstünlüyü faiz dərəcəsinin olmaması ilə bağlıdır: "Bu cür mənzillər üçün faiz dərəcəsi qeydə alınmayıb. Sadəcə olaraq ilkin ödəniş kimi vətəndaşa ayrılacaq aylıq məbləğin 12 misli qədər ödənişin edilməsi vacibdir. Bu mənzillər hazır, standart təmirli və mətbəx mebeli ilə təmin olunmuş olacaq. 2012-ci ilin yanvarın 1-dən inşa edilən və daşınmaz əmlakın dövlət reyestri tərəfindən qeydiyyata alınan mənzillərdir. Sadəcə olaraq qeydiyyat başlamadığı üçün mənzillərin sahəsi, qiyməti ilə bağlı məlumat yoxdur. Bu mənzillər ictimai nəqliyyat, bağça, məktəbə yaxın olan ərazilərdə olacaq. Lakin mənzil fondu hələ ki, formalaşdırılmadığından qiymətlər, belə evlərin sayı ilə bağlı məlumat yoxdur. Bu mənzillərə qeydiyyat isə ehtimal ki, ilin sonundan başlanılacaq".
Burdan isə belə qənaətə gəlmək olar ki, həmin mənzillər Fond tərəfindən tikilməyəcək və ilkin proqnoza görə, Mənzil Tikinti Koorporativlərindən əldə olunacaq. Lakin fonddan bu suala cavab olaraq hələlik bu barədə məlumatın olmadığı bildirilib.
Üzücü məqam isə ipoteka krediti ilə ev alanlarla bağlıdır. Onlar bu proqramdan yararlana bilməyəcəklər: "Mənzilləri bir proqramdan digərinə keçirtmək mümkün olmayacaq".
Əlavə olaraq onu da qeyd edək ki, aylıq ödənişlər Fondun gəliri hesab olunur və geri qaytarılmır. Bir neçə halda Fond tərəfindən kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilir:
- kirayəçi bu Qaydanın 8.1-ci bəndində (yaşayış sahəsi kirayə müqaviləsində müəyyən edilən gündən müvafiq təhvil-təslim aktı ilə kirayəçinin istifadəsinə verilir) nəzərdə tutulmuş qaydada yaşayış sahəsini təhvil almadıqda;
- kirayəçi yaşayış sahəsinin istifadəsi ilə bağlı bu Qaydada nəzərdə tutulmuş öhdəlikləri pozduqda, habelə bu Qaydanın 7.5-ci bəndində nəzərdə tutulmuş ödənişləri 60 gün və daha çox müddətə ödəmədikdə;
- kirayəçi aylıq ödənişi 60 gün müddətində ödəmədikdə. Kirayəçi kirayə hüququnu başqa şəxsə ötürmək barədə Fonda müraciət etdikdə, bu müddət 30 günə qədər uzadıla bilər;
- kirayə müddətində kirayəçi vəfat etdikdə və kirayə müqaviləsi üzrə hüquq və vəzifələr kirayəçinin vərəsələrinə keçmədikdə;
- yaşayış sahəsi məhv olduqda və ya zədələnmə nəticəsində yaşayış sahəsi öz birbaşa təyinatı üzrə istifadə edilə bilməyəcək dərəcədə dəyişdikdə;
- kirayəçi yaşayış sahəsini üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsinə verdikdə.
- bu Qaydanın 9.3.5-ci yarımbəndində göstərilmiş hallar nəticəsində həyata keçirilən sığorta ödənişi kirayə müqaviləsi üzrə alış qiymətinin kirayəçi tərəfindən ödənilmiş hissəsi ilə alış qiymətinin ödənilməli olan qalıq məbləğinin nisbətinə müvafiq olaraq Fond ilə kirayəçi arasında bölüşdürülür.
Fond kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi barədə qərar qəbul etdikdə, bu barədə kirayəçiyə və ya onun vərəsələrinə 3 iş günü müddətində bildiriş göndərməlidir.