İradə Cəlilova, Sputnik Azərbaycan
BAKI, 27 dekabr — Sputnik. Pandemiya, məhdudiyyətlər, qadağalar, onlayn təhsil, xarici vətəndaşların ölkələrinə qayıtması, müharibə və nəhayət, qələbə fonunda əmlak bazarı, demək olar ki, tarix boyu ilk susqunluğunu yaşayır. Qiymətlərdə böyük dəyişiklik olmasa da, alıcı kütləsi azdır.
Geridə qoyduğumuz 2020-ci ildə əmlak bazarında nə baş verdi? Sputnik Azərbaycan-ın suallarını əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev cavablandırıb.
- Elnur müəllim, 2020-ci ildə əmlak bazarının vəziyyətini necə izah edərdiniz?
- 2020-ci il daxil olduqdan sonra Çin və digər böyük ölkələrdə koronavirus pandemiyası ilə əlaqədar olaraq qapanmalar baş verdi. Fevral ayından isə bu vəziyyət Azərbaycan və Rusiyada da özünü göstərdi.
Ölkələrə giriş-çıxış sərhədləri bağlandı. Bank əməliyyatlarında müəyyən çətinliklər və qadağalar yaşandı. Bu da təbii, daşınmaz əmlak bazarına təsirsiz ötüşmədi. Çünki əmlak alıcılarının əksəriyyəti kənarda yaşayan azərbaycanlılar idi. Xarici ölkələrdə yaşayan həmvətənlərimiz hər zaman qazanclarının bir hissəsini daşınmaz əmlaka yatırım edirdilər.
Bir müddətdən sonra iş yerlərinin bağlanması kreditlə mənzil alan vətəndaşların kreditlərinin ödənilməsində çox ciddi problemlər yaratdı. Bu da daşınmaz əmlaka olan marağı azaltdı.
Daşınmaz əmlak sahəsi hər zaman ən etibarlı yatırım sahələrindən biri hesab edilib. Daşınmaz əmlaka pul yatıran vətəndaş evi alır və istənilən vaxt satıb o pulu bərpa edə bilirdi. Lakin baş verən proseslər vətəndaşların pulu nəğd şəkildə özlərində saxlamasına səbəb oldu.
- Kirayə bazarında durum necə idi?
- Ali təhsil məktəblərinin bağlanması, rayon qeydiyyatlı vətəndaşların rayona qayıtması kirayə bazarına öz mənfi təsirini göstərməyə başladı. Kirayə evlər sürətlə boşalırdı. Bu, daha çox bahalı mənzillərə təsir elədi. Çünki həmin evlərdə yaşayanların böyük əksəriyyəti xarici vətəndaşlar idi. Məlum səbəblərdən də həmin vətəndaşlar öz evlərinə dönməli oldular, ona görə də həmin evlər boş qaldı. Bundan başqa, tələbələr üçün olan kirayə evlərin də boş qalması qiymətlərə təsir elədi. Belə ki, kirayə evlər 20-25% ucuz təklif edilməyə başladı. Və bu problemlər indiyə kimi davam edir.
- Hazırda vəziyyət necədir?
- Hazırda əmlak bazarında müəyyən irəliləyişlər var. Evlər satılır və ev alanlar yatırım üçün alırlar. Qiymətlərə gəlincə isə, ilin əvvəlində qiymət necə idisə, indi də elədir. Tikinti qiymətləri baha olduğu üçün satılan evlərin qiymətində ucuzlaşma müşahidə edilmir.
Bu gün Bakının hər hansı bir yerində yeni bina tikilib təhvil verilsə, onun qiyməti hazır binalardan baha başa gələcək. Buna səbəb də şəhərdə tikinti üçün yararlı torpaqların olmaması, tikinti materiallarının baha olması və sərhədlərin bağlı olmasıdır. Bu baxımdan qiymətlərin düşməsi ehtimalı çox azdır. Qiymətin ucuzlaşması real qiymətlərdən qat-qat yuxarı təklif edilən əmlaklarda özünü göstərir.
- Pandemiya bağ evlərinin, torpaq sahələrinin qiymətlərinə təsir etdimi?
- Yay aylarında uzun müddətli qapanma olduğu zaman rayon qeydiyyatlılar və ya rayonda evləri olan əhali rayonlara, bağ evi olanlar bağ evlərinə getdilər. Olmayanlar isə bağ evlərini kirayə götürməyə üstünlük verdilər. Çünki prosesin nə vaxt bitəcəyi bəlli deyildi. Bağ evləri və torpaqların qiymətinin artmasının da səbəbi bu oldu. Və bina evlərinə maraq azaldı. Evdən çıxma qadağası olduğu üçün vətəndaşlar təmiz havaya görə bağ evlərinə üstünlük verirdilər.
Bu il tikinti sahəsində sərt qadağaların qoyulması da müşahidə edildi.
Əslində tikintiyə qoyulan qadağalar tikintiyə başlayan zaman verilməli idi. Çünki ən böyük şəhərlərdən biri olan Bakı şəhəri heç bir tikinti normativlərinə uyğun deyil. Binalar sıx tikilib, parkinqlər yoxdur. Yaşıllıq ərazilərinin, parkların sökülüb yerində binalar tikilməsi ciddi problemlər yaradır.
Artıq tikintidə ciddi qadağalar var, qaydalar dəyişib. Bu da təbii ki, tikinti şirkətlərinə sərf eləmir. Çünki tikinti şirkətləri əvvəllər bir hektar ərazidə 60-70 min m2 tikirdilərsə, bu gün onlar 25 min m2-ə qədər tikə bilərlər. Bu da məcburən qiymətlərin 70-80% artması deməkdir. Normativlər sərtləşdikdən sonra tikintilərin sayı həddindən çox azalıb. Bu, həm torpaq qıtlığı həm, də normativlərlə əlaqədardır. İndi tikinti işləri pilot layihələrlə davam edir. Yəni istismar müddəti bitmiş binaları söküb, yerində yenisini tikirlər. Həmin müddətdə də o köhnə binalarda olan vətəndaşları müvəqqəti yaşamaq üçün evlərlə təmin edirlər. Bu da o deməkdir ki, tikinti şirkətinin üzərinə düşən yük daha çox olur. Ona görə də düşünürəm ki, həmin şirkətlərə güzəştlər daha çox olsa, yaxşı olar.
Əmlak bazarında ciddi problemlər yaradan səbəblərdən biri də tikinti şirkətlərinin bəzilərinin vətəndaşları aldatmasıdır. Yəni vətəndaş bina hazır olmamış ödənişini edir, ev alır, sonradan bina hazır olanda çıxarış və digər problemlərlə qarşılaşır. Bu da tikinti bazarına olan inamı azaldır. Sonra vətəndaş gözləyir ki, bina tikilsin, çıxarış alınsın, ondan sonra həmin binada mənzil alsın. Bu səbəbdən də, düşünürəm ki, qanunlarda ciddi dəyişiklik edilsə, yaxşı olar.
Digər xarici dövlətlərin praktikasında isə belədir ki, vətəndaşın aldığı mənzilə çıxarış verilir. Əgər çıxarış verilirsə, nəğd pula olmasa da, ipoteka və müəyyən kreditlərlə bankdan həmin mənzilləri ala bilər. Bu da bazarda canlanma yaranmasına səbəb ola bilər.
Hazırda bəzi tikinti şirkətlərinin müqaviləli mənzilləri bir neçə şəxsə satması vətəndaşlarda müqaviləli mənzillərə inamı azaldıb. Bu və digər səbəblər əmlak bazarında ciddi problemlər yaradır.
- Və ilin sonu. 44 günlük müharibə, Qələbə. İşğaldan azad edilmiş torpaqlar...
- Azərbaycanda 44 günlük müharibə baş verdi. İqtisadi baxımdan dövlət bu məsələyə külli miqdarda vəsait yatırdı. Bundan sonra işğaldan azad olunmuş ərazilərimiz yavaş-yavaş bərpa olunmağa başlayacaq. Bütövlükdə orada yeni kəndlər, qəsəbələr, şəhərlər salınacaq. Bu da təbii ki, çox ciddi xərclər tələb edir. Bu baxımdan balansın qorunub saxlanması üçün Bakıda söküntüsü nəzərdə tutulmuş binaların sayını azaltmaq lazımdır. Çünki işçi qüvvəsi işğal altında olan ərazilərdə tikinti işləri aparmaq üçün yönləndiriləcək. Bununla da Bakıda sıxlığın azalması müşahidə olunacaq. Yəni artıq Bakıya iş üçün gələnlər oraya yönləndiriləcəklər. Gələcəkdə də məcburi köçkünlər öz yurdlarına geri dönəcəklər.